SCI regulariseren

In het verleden zijn door Nederlanders veel SCI's opgericht. In mijn praktijk komt het regelmatig voor dat ik wijzigingen juridisch verwerk en doorgeef aan het tribunal de commerce.

Denk bijvoorbeeld aan overlijden van één van de aandeelhouders of de bestuurder: de aandelen moeten op naam van de erfgenamen worden gezet en er moet een nieuwe bestuurder worden aangewezen.

Bij verkoop van onroerend goed eigendom van de SCI, moet de hoofdzetel worden gewijzigd of moet de SCI ontbonden en vereffend worden.

Bij onenigheid binnen een SCI, of om andere redenen, kunnen aandelen overgedragen worden aan medeaandeelhouders of andere partijen, kinderen bijvoorbeeld. Dit komt vaak voor na overlijden van één van de aandeelhouders of simpelweg om het onroerend goed 'over te dragen' aan de kinderen.

Het komt ook voor dat aandeelhouders zich lang geleden 'teruggetrokken' hebben uit de SCI en dat de uitbetaling al is gedaan. Het sociaal kapitaal moet dan worden verlaagd. Dit moet juridisch worden rechtgetrokken en worden verwerkt in het Franse KvK.

SCI oprichten

In sommige gevallen, bijvoorbeeld als u met meerdere stellen of met uw meerderjarige kinderen een tweede huis wilt kopen in Frankrijk, is het nog steeds handig een SCI op te richten voor de koop. Als u met meerdere stellen koopt, is het mogelijk dat als u ruzie zou krijgen, de persoon die niet meer mee wil doen zijn aandelen verkoopt (aan de andere aandeelhouders of aan een buitenstaander als de aandeelhouders akkoord gaan). Hierdoor hoeft het huis niet verkocht te worden.

Als u samen met uw meerderjarige kinderen koopt, kunt u geleidelijk aandelen schenken aan uw kinderen en zo optimaal van de vrijstelling genieten voor de Nederlandse schenkbelasting. Een huis kan namelijk niet in stukjes worden geknipt (behalve bloot eigendom en vruchtgebruik), en aandelen maken het wel mogelijk in stukjes te schenken.

De formaliteiten worden online gedaan, dankzij het elektronische certificaat certigreffe.

Onroerend goed verkopen of aankopen in Frankrijk

Bij verkoop: In het compromis de Vente wordt vaak een boeteclausule opgenomen en het is gebruikelijk dat de koper een borgsom stort.

Helaas gebeurt dat niet altijd. Als de koper zich bijvoorbeeld niet binnen de termijn aan de verplichtingen houdt (meestal een lening vragen), kan in sommige gevallen het Compromis de Vente na een ingebrekestelling door de verkoper en geen reactie binnen 8 dagen kaduuk worden verklaard. In sommige gevallen gaat de gestorte borgsom dan meteen naar de verkoper als schadevergoeding.

De borgsom maakt het dus mogelijk om automatisch schadevergoeding te krijgen als de koper zich niet aan de afspraken houdt, zonder naar de rechter te gaan.

Bij verkoop kunt u ook te maken krijgen met inkomstenbelasting over de meerwaarde van het huis. Het is hier belangrijk de juiste regels te volgen / te hebben gevolgd zodat u bijvoorbeeld uitgevoerde werkzaamheden kunt aftrekken.

Bij aankoop van een huis kunt u ook voor verrassingen komen te staan. Meestal ontdekt u dat als het al te laat is. Bijvoorbeeld een pad dat achter uw huis loopt en waarvan wordt gezegd dat het privé eigendom is. En later blijkt opeens dat de buren er ook gebruik van mogen maken.

Het is belangrijk deze dingen tijdens het koopproces helder te krijgen.

Het komt ook voor dat de burgemeester een bouwvergunning af heeft gegeven voor een perceel achter uw huis waarbij geen officiële erfdienstbaarheid is geregeld. Het is dus zaak dat de notaris zijn werk goed doet en dat u niet achteraf met de consequenties zit.

Scheiden en een huis in Frankrijk

Als u in Nederland gaat scheiden en u heeft een gezamenlijk huis in Frankrijk dat u wilt behouden, is het belangrijk ook in Frankrijk iets te regelen bij de Franse notaris (een convention d'indivision). Als u dat niet doet, kunt u voor problemen komen te staan, als de verstandhouding minder wordt. Als het huis aan één van de echtgenoten wordt toebedeeld, moet dit ook in het Franse kadaster ( service de publicité foncière) worden verwerkt. Een Nederlands echtscheidingsconvenant wordt niet zomaar overgenomen in Frankrijk en vaak moet er een nieuwe akte worden opgesteld door de Franse notaris, die getekend moet worden door beide (ex)echtgenoten. Als dit niet meteen geregeld wordt, kan het jaren later veel problemen opleveren bij verkoop of nalatenschap.

Kopen van een huis met huurcontract

In sommige vakantieparken of bejaardentehuizen in Frankrijk worden de huizen als investering verkocht met huurcontract (bail commercial). De wet is zeer beschermend voor de huurders, zelfs als het professionele huurders zijn die er zelf alleen maar zoveel mogelijk geld aan willen verdienen.

Hier moet erop gelet worden dat in het contract een clausule staat over de uitzettingsboete (indemnité d'éviction) op het moment dat het contract opgezegd wordt. Er moet in staan hoe hoog deze boete is en hoe hij uitgerekend moet worden, zodat de investeerder (die vaak een gewoon gezin is) weet of het de investering waard is.